Marché immobilier au point mort

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Le marché immobilier est au point mort.
C’est désormais connu de tous.

 

Cette nouvelle donne, après plusieurs années d’euphorie, cache parfois des tendances inattendues.

 

Être aisé ne suffit plus forcément pour obtenir un crédit immobilier

INFOGRAPHIES - La part des ménages aisés parmi les emprunteurs, ne cesse de reculer depuis 3 ans, là où celle des plus modestes grimpe.

Le resserrement du crédit est censé impacter en priorité les ménages les plus modestes, moins enclins à mobiliser une épargne importante pour décrocher un crédit immobilier. Et pourtant, la part des emprunteurs gagnant moins de 3 Smic (couples ou emprunteurs solos, NDLR) ne cesse de grimper depuis 2020, pour avoisiner les 44% dans le marché du logement ancien et 45%, dans le neuf (voir ci-dessous), selon l’Observatoire Crédit Logement.

À l’inverse, la proportion de ceux disposant de plus de 5 Smic plonge encore et encore sur la même période et ne pèse désormais qu’un «petit» quart dans l’ancien (23%) et à peine plus de 19% dans le neuf. Entre ces deux extrêmes, c’est le calme plat. Pour autant, cela ne signifie pas que les plus modestes sont de plus en plus nombreux et les plus aisés, de plus en plus exclus du marché. Mais que, dans un gâteau de plus en plus petit, le nombre d’emprunteurs modestes baisse moins que celui des plus aisés. «Jusqu’à fin 2019, les banques ont élargi leur spectre et ont ouvert leurs portes à tous les profils de revenus», explique l’Observatoire du Crédit Logement.

«Club très sélect» d’emprunteurs

Puis les autorités financières ont resserré le crédit en limitant à 33% puis à 35% le taux d’endettement, faisant remonter la part des plus aisés. Mais la nouvelle donne à l’œuvre depuis plus d’un an (envolée de l’inflation et des taux de crédit, apport et épargne de précaution plus élevés) n’a pas impacté que les plus modestes mais aussi les plus aisés. «La situation n’est pas forcément plus favorable pour les emprunteurs les plus riches, souligne Cécile Roquelaure, directrice des études d’Empruntis, courtier en crédit immobilier où les ménages modestes (-3000 euros par mois) pèsent autant que ceux qui gagnent entre 5000 et 10.000 euros par mois, à savoir 29%, tous projets confondus. Beaucoup de banques préfèrent prêter 200.000 à 5 clients plutôt qu’un million à un seul.» Histoire de mutualiser les risques mais aussi de glaner 5 nouveaux clients plutôt qu’un seul.

D’une situation d’«open bar» (tous les emprunteurs, modestes ou aisés, pouvaient obtenir un crédit, NDLR), on est passé à une situation où le crédit est réservé à un «club très sélect». Mais qui n’est pas composé que d’ultra-riches, selon Cécile Roquelaure. «La prime n’est pas donnée aux plus gros revenus mais à ceux qui peuvent rembourser leur crédit». Ce qui explique que des emprunteurs même aisés se voient refuser un prêt immobilier et provoque une situation de blocage. «Les ménages qui arriveront à tirer leur épingle du jeu sont, à mon sens, ceux de la classe moyenne», conclut la directrice des études d’Empruntis.